Financieel

Hypotheekaanvragen oudere ondernemers beknot

Gebrek aan pensioen en alternatieve pensioenvoorzieningen

Hypotheekaanvragen oudere ondernemers beknot

Amsterdam,
Hoewel de mogelijkheden van zelfstandigen voor een hypotheek de laatste jaren zijn verbeterd, is dat echter nog niet het geval als ze eenmaal de leeftijd van 50 jaar en ouder bereiken. En de kans bestaat dat hun vooruitzichten binnenkort zelfs nog verder zullen gaan verslechteren.

Volgens het CBS waren er eind 2020 1,1 miljoen mensen met een hoofdbaan als zzp’er, ofwel 13% van alle werkenden. In 2003 was dat nog 8%. Dat hoge aantal is ook terug te zien in het aantal hypotheekaanvragen met een ondernemer als aanvrager (bronnen: De Hypotheekshop en rekenexpert Zakelijk Inkomen). Als we het aandeel van zelfstandigen in de hypotheekaanvragen in de verschillende leeftijdsklassen vergelijken met dat van alle hypotheekaanvragen (zie grafiek), dan valt op dat ondernemers vanaf 50/55 jaar snel in aandeel teruglopen. Een uitvraag onder hypotheekadviseurs resulteerde in twee waarschijnlijke oorzaken daarvoor.

Twee oorzaken: gebrek aan pensioen en alternatieve pensioenvoorzieningen

Hypotheekadviseurs constateren dat met name veel zzp┬┤ers nauwelijks pensioen opbouwen. Vaak zien ze hun eigen woning als pensioenaanvulling: door het versneld aflossen van de hypotheek resteert op de pensioendatum een lage hypotheeklast. Andere oplossingen zijn rond pensioendatum de woning verkopen met overwaarde en vervolgens te gaan huren, blijven werken als pensionado of verhuizen naar een kleinere/ goedkopere koopwoning, bijvoorbeeld zodra de kinderen het huis uit zijn. Tegelijk bouwen veel ondernemers wel op andere manieren pensioen op, door middel van lijfrentes, box 3 vermogen, panden (al dan niet voor verhuur) en/of in hun bedrijf. Wat is dan toch de reden dat zelfstandigen in de naderend pensioenfase ondervertegenwoordigd zijn in het aantal hypotheekaanvragen?

De belangrijkste oorzaak hiervoor lijkt in de geldende regelgeving rond het verstrekken van hypotheken te zitten. Hypotheekaanbieders moeten in hun toetsing vanaf de leeftijd van 57 jaar (10 jaar voor ingang van de AOW) rekening houden met het pensioeninkomen van de aanvragers. Deze regelgeving is van oudsher gericht op aanvragers in loondienst met een pensioen dat is opgebouwd vanuit loondienst. Ondernemers worden daardoor in wezen ongelijk behandeld in vergelijking met hun eigen medewerkers en dat is vreemd, zeker in deze tijd nog.

Een veel voorkomend voorbeeld daarvan is een oudedagslijfrente. Veel geldverstrekkers nemen deze in hun toetsing alleen mee voor het opgebouwde bedrag, niet voor het te bereiken bedrag op einddatum. Bij mensen in loondienst is het echter wel gebruikelijk om uit te gaan van het te bereiken pensioen, ook bij een beschikbare premieregeling. Andere pensioenvoorzieningen van ondernemers als vrij vermogen of de waarde van de onderneming kunnen vaak helemaal niet of beperkt worden meegenomen. En ook doorwerken of goedkoper gaan wonen na pensioendatum kunnen niet worden betrokken in de toetsing. De reden van deze terughoudendheid is de grotere onzekerheid over de bestendigheid van het aanwezige pensioenvermogen. Gaat het slechter met de onderneming de komende jaren, dan kan het aanwezige vermogen (deels) verdampen. En daarnaast vereist dit van een geldverstrekker ook individuele beoordeling en risico-inschatting.

Voorstel in de maak: vervroegde toetsing op toekomstig pensioeninkomen

Deze drempel voor zelfstandigen lijkt binnenkort zelfs nog groter te worden. Er wordt namelijk gewerkt aan een wetsvoorstel waarmee de toetsing op toekomstig pensioeninkomen wordt vervroegd: van 10 jaar voor AOW-datum naar 15 of zelfs 20 jaar daarvoor. Dat betekent dat hypotheekaanbieders bij aanvragers van eind veertig of begin vijftig al rekening gaan moeten houden met hun pensioeninkomen op 67-jarige leeftijd. Een voorstel dat hypotheekadviseurs zorgen baart, omdat de mogelijkheden voor een grote groep (zelfstandigen maar ook mensen in loondienst) fors zullen worden beperkt. Niet alleen omdat in 15-20 jaar qua inkomensstijging en pensioenopbouw nog veel kan gebeuren. Maar ook doordat de eigen keuzes die mensen willen maken (bijv. rond de 50 jaar i.v.m. opgroeiende kinderen groter gaan wonen om later juist kleiner te willen gaan wonen) in de verdrukking kunnen komen als ze niet in het strikte kader passen, waarin de alternatieve pensioenvoorzieningen van ondernemers vooralsnog niet worden betrokken. Waardoor niet alleen de doorstroming op de woningmarkt van mensen in deze leeftijdsfase tot stilstand komt, maar ook de mogelijkheden tot verbouwen, verduurzamen en levensloopbestendig maken worden geraakt.

De Hypotheekshop is voorstander van het vergroten van de bewustwording van de pensioensituatie van consumenten (idem voor arbeidsongeschiktheid). Het is goed om na te denken over oplossingen daarvoor. Dit voorstel is echter een brug te ver, omdat het te vroeg in het leven van mensen ingrijpt en hun mogelijkheden beknot. Bovendien zijn ons geen problemen bekend van grotere betalingsmoeilijkheden met hypotheken in de pensioenfase. De kracht van de hypotheekregels – eenvoudige toepasbaarheid – is steeds vaker ook de zwakte: namelijk gebrek aan maatwerk en rekening kunnen houden met de individuele situatie van mensen. Daar lopen op dit moment met name ondernemers tegenaan in de naderend pensioenfase. Het is daarom belangrijk – mede door de komst van een nieuw pensioenstelsel – dat de hypotheekmogelijkheden voor consumenten niet nodeloos worden beperkt, en dat de regelgeving rond het verstrekken van hypotheken aansluit bij de huidige maatschappij waarin ondernemers een belangrijke rol vervullen.

Nu op WijDrenthe